FAQ manager di condominio

Ecco una serie di risposte alle domande poste più frequentemente su questo tema.

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1_ Qual'è la differenza tra il classico amministratore e il manager di condominio da voi proposto?

L'amministratore di condominio, oggi figura ben definita dalla recente normativa condominiale, è un soggetto che amministra contabilmente il fabbricato, esattamente come richiesto dalla norma. Di solito si tratta di un contabile (ragioniere; commercialista; ecc) che si limita a fare bilanci, pagamenti, richiedere le rate, ecc.
Il manager di condominio è un soggetto che gestisce il condominio. Oltre a fare tutte le cose dell'amministratore di condominio, che sono obbligatorie per legge, essendo un esperto in materia tecnica e impiantistica pianifica gli interventi di manutenzione in base all'età del fabbricato, e/o agli impianti presenti e segue personalmente ogni operazione ordinaria e straordinaria sul posto. 

2_ Quanto incide il lavoro del manager di condominio sulla gestione?

Sia nei nuovi fabbricati dove abbondano gli impianti comuni (ascensore; riscaldamento centralizzato; impianto fotovoltaico ecc) sia in quelli vecchi che necessitano di manutenzione continua, la parte di gestione contabile riguarda circa il 30% del lavoro, mentre il restante 70% necessita di un esperto in materia edilizia e impiantistica che normalmente viene considerata solo quando si presenta una situazione di ”emergenza” (infiltrazioni; rottura impianti; collasso intonaci; ecc) che per la necessità di urgenza viene affidata in fretta e furia al primo tecnico esterno con conseguente aumento di costi e disagi.

3_ Come opera il manager di condominio?

Lo studio tecnico del geometra Alessio Evangelisti, gestisce il condominio con una presenza sempre costante presso lo stabile, durante le operazioni di manutenzione o quando la situazione lo necessita. Il manager di condominio, redige opportuna due diligence e propone progetti per il mantenimento programmato di edificio e impianti, per lo sviluppo del cohousing (lavanderie condominiali; fontanelle trattamento acque comuni; spazi giochi o tempo libero condominiali; ecc) e per l'adozione di servizi collettivi quali babysitter e/o badanti condominiali, gruppi di acquisto equo -solidali, ecc. Inoltre presso lo studio i condomini usufruiranno di consulenze tecniche e legali gratuiti.

4_ Che cos'è la due diligence?

L'espressione inglese due diligence (in italiano: dovuta diligenza) indica l'attività di investigazione e di approfondimento di dati e di informazioni relative all'oggetto di una trattativa.
Nel settore immobiliare la due diligence viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile, di un credito o di una cartolarizzazione (pacchetto di immobili o di crediti). Consiste nell'esatta valutazione dell'immobile e di tutte le sue caratteristiche:
- legale: verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni);
- tecnico/progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, valutazione dei costo e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione). Questa analisi comprende agli aspetti ambientali, l'impiantistica ed alla struttura dell'immobile;
- economica: valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);
- finanziaria (nel caso di acquisto crediti): possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.
Ed è proprio il geometra il tecnico più indicato per questo tipo di verifiche.

5_ Che cos'è il cohousing?

Il termine cohousing è utilizzato per definire degli insediamenti abitativi composti da alloggi privati corredati da ampi spazi comuni (coperti e scoperti) destinati all'uso comune e alla condivisione tra i cohousers. Tra i servizi collettivi vi possono essere ampie cucine, lavanderie, spazi per gli ospiti, laboratori per il fai da te, spazi di gioco per i bambini, palestra, piscina, internet caffè, biblioteca e altro. Di solito un progetto di cohousing comprende dalle 20 alle 40 famiglie che convivono come una comunità di vicinato (vicinato elettivo) e gestiscono gli spazi comuni in modo collettivo ottenendo in questo modo risparmi economici e benefici di natura ecologica e sociale.
Il cohousing si sta affermando come strategia di sostenibilità: se da un lato, infatti, la progettazione partecipata e la condivisione di spazi, attrezzature e risorse agevola la socializzazione e la mutualità tra gli individui, dall'altro questa pratica, unitamente ad altri approcci quali ad esempio la costituzione di gruppi d'acquisto solidale, il car sharing o i diversi servizi utilizzati in comune, favoriscono il risparmio energetico e diminuiscono l'impatto ambientale della comunità. Ancora una volta è proprio il geometra il tecnico più indicato per queste tipo di sviluppo, sopratutto per le specializzazioni in materia di progettazione e ambientale che lo studio tecnico geometra Alessio Evangelisti possiede.

6_ Quali effetti ha il manager di condominio sulle singole proprietà?

La gestione pro-attiva del manager di condominio rivaluta il valore del fabbricato e quindi anche delle singole proprietà. La condivisione anche di semplici riunioni che avvengono presso il condominio negli orari che più si prestano alla presenza della maggioranza dei condomini, sono fondamentali per appianare le liti e programmare insieme interventi futuri. Inoltre lo studio tecnico del geometra Alessio Evangelisti propone anche per i singoli condomini pratiche a prezzi riservati per la progettazione e direzione lavori per ristrutturazione dell'appartamento, Attestato di Prestazione Energetica (APE) in caso di compravendita o locazione, stesura e registrazione di contratti di compravendita, conformità per acquisto appartamento, successioni e tanto altro ancora. Grazie ad una fitta rete di collaborazioni, imprese specializzate offrono prezzi convenienti per la realizzazione di lavori e i condomini dei vari stabili amministrati possono trovare l'acquirente/venditore o il locatore/locatario scambiando annunci e richieste con altri condomini gestiti dallo studio tecnico. 

7_ In termini economici quali vantaggi ci sono?

I vantaggi economici sono duplici: nel breve periodo il costo annuale della gestione è inferiore al costo medio di mercato del classico amministratore e per un numero limitato di fabbricati è stata prevista l'offerta dello sconto del 20% sul vostro preventivo più basso.
Nel lungo periodo si ha una rivalutazione dell'immobile e quindi un aumento di valore dell'abitazione nonché una programmazione degli interventi di manutenzione che, come dimostra la letteratura tecnica, è molto più economica e efficiente della riparazione di un eventuale danno.

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Lo sapevi che 14 milioni di famiglie in Italia vivono in condominio?

E che il 70% degli stabili presenti sul territorio ha più di 30 anni? 
Non è un caso che nel settore dell'edilizia più del 25% degli interventi riguardino la manutenzione.

E' proprio in questo contesto che si trova ad operare l'amministratore di condominio. Considerando che nei fabbricati con più di tre decenni di vita, le voci relativi ai lavori edili e impiantisci incidono più del 70% del bilancio, non è più sufficiente un'amministratore solamente attento a far quadrare i conti, piuttosto un tecnico che oltre a gestire la parte contabile, dia valore al condominio. Come?

Essendo il geometra il tecnico di collegamento tra cliente privato, le imprese e l'amministrazioni pubblica, viene superato il ruolo dell'amministratore come lo conosciamo per arrivare al Manager di condominio, ovvero un tecnico con capacità professionistiche tali da soddisfare le esigenze dei clienti abitanti del condominio, divenuti oggi consumatori da tutelare. 
Una figura in grado di garantire professionalità, trasparenza gestionale, efficienza nei costi e reperibilità, ma sopratutto in grado di fornire nuovi servizi, come quelli che servono a seconda dell'età dell'immobile, per il recupero edilizio, le innovazioni tecnologiche, il miglioramento energetico, l'uso condiviso di impianti e attrezzature comuni (WiFi; fontanelle per trattamento acqua potabile; lavatrici e asciugatrici industriali condominiali; ecc) e l'uso condiviso di servizi alla persona (babysitter; badante; servizio stiratura; gruppi di acquisto; ecc) 

Nell'ottica della teoria della resilienza, quale capacità futura di una comunità nel gestire al meglio le proprie risorse in funzione del risparmio e di un obbiettivo condiviso, il Manager di condominio può far avvicinare sempre più i condomini allo spirito di cohousing, mettendo in comune i beni e le risorse.

Da oltre 10 anni, il settore amministrazione dello studio tecnico geometra Alessio Evangelisti, offre la figura del Manager di condominio ai fabbricati gestiti, fornendo, a parità di prezzo di mercato, anche tutti i servizi tecnici, altrimenti affidati ad altri professionisti, con conseguente risparmio nei costi.

In Italia, in presenza di una vasta diffusioni di edifici condominiali obsoleti, che necessitano sempre di più di interventi di manutenzione di qualità e amministratori capaci di governare i processi gestionali, si fa strada l'esigenza di una gestione dinamica e manageriale in grado di coniugare nuove specializzazioni e nuove professionalità.

Non resta che provare la differenza tra la gestione passiva del presente e la gestione proattiva proiettata verso il futuro.

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